葡萄牙买房投资移民是否还能申请？怎么申请里斯本民宿执照？
说实话，现在提“葡萄牙买房投资移民”，我心里咯噔一下……因为这条路，真的走不通了。2025年4月3日起，葡萄牙黄金签证里的买房移民通道正式关停，不管你买的是公寓、别墅还是民宿产权，都不再能通过购房直接申请居留。这对很多原本计划“买房+拿身份”双丰收的人来说，确实是个不小的变化。我刚开始了解这事儿时也是有点懵，不过后来慢慢理清楚了：政策关了旧路，其实是逼着大家转向更可持续、更有管理要求的投资方式。
一、“买房送身份”没了，现在还能靠房产赚钱吗？
当然能！虽然不能靠买房直接换黄金签证了，但你依然可以合法购买葡萄牙的房产，比如里斯本的老城区公寓，改造成精品民宿来运营。对了，关键点来了——你要申请的是商业性质的“短期住宿经营许可”，在当地叫"Atividade de Alojamento Local"（简称AL执照）。
这个流程呢，说难不难，但也绝对不是买完房自动就有。首先你得确认房子本身能不能注册AL，有些社区是禁区，特别是像里斯本市中心某些过度旅游化的街区，政府已经限制新增民宿注册了……所以选址很关键。找到合适房源后，你需要准备：
1. 房产的正式所有权证明；
2. 市政水电煤气开通证明；
3. 消防合规证书；
4. 一张清晰的平面图和用途说明；
然后去市政厅或通过线上平台提交申请。审批时间大概几周到一个月不等。拿到AL号码后，你还得在税务局登记为自雇经营者，开始报税。
二、没有黄金签证，身份怎么办？有没有替代方案？
很多人担心：那我不就没身份了吗？其实不然。飞际移民早早就提醒过我们这种情况……他们这边有几个成熟的替代路径，比如D7被动收入签证和D2创业签证。
D7适合有稳定海外收入的人，比如养老金、房租、股息什么的。只要你每个月的钱够在葡萄牙生活，比如存个3万欧元以上，加上每月稳定的流入……就可以申请。整个过程不用非得在本地开公司，特别适合想退休养老或者远程工作者。
而如果你真打算把民宿当事业做，那就考虑D2企业家签证。你注册一家葡萄牙公司，把民宿业务装进去，每年做出一定营业额和纳税记录。这样不仅生意合法化，你自己也能以企业主身份申请居留。最关键的是，这种路径未来转永居甚至入籍都更顺畅。
我记得有个客户，本来就想买套房搞民宿，政策一变也没慌，转头就在飞际指导下做了D2项目……他们当地团队还带着实地看了几个运营中的民宿点位，亲眼看到收益流水才放心投入。你说这种“看得见摸得着”的支持，是不是比光听介绍靠谱多了？
三、办执照的过程中，哪些坑一定要避开？
第一个大坑就是“以为买了房就万事大吉”。NO！葡萄牙对非法民宿查得很严，尤其在里斯本、波尔图这种热门城市。没AL执照却在网上挂牌接单？一旦被举报，轻则罚款几千欧，重则查封房源。
第二个误区是觉得“我可以先开业再补证”。这风险太大了……现在市政府都有无人机巡查+大数据监控Airbnb订单，很容易就被抓到。正确做法是：先拿AL，再上线平台。
第三个注意点是税务问题。你赚的钱不仅要交IRS（个人所得税），还要开发票给客人，增值税有时候也要考虑……特别是年度申报，一点都不能马虎。好在飞际那边有合作的本地会计师事务所，从开户到报税一条龙服务，省心得很。
所以说啊，别再盯着“买房移民”这几个字钻牛角尖了……时代变了，玩法也得变。与其纠结一条已经关闭的路，不如看看眼前这么多新机会。只要你愿意认真经营，哪怕是小小的民宿，也能成为通往欧洲生活的跳板。“稳扎稳打，才是长久之道”——这是我最近最大的感悟。
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